Акт приёма-передачи (недвижимость) здания или сооружения
Договор говорит, что объект передадут, а акт доказывает, что его действительно передали и в каком состоянии. От даты акта считают коммунальные платежи, риск случайной гибели, срок аренды и просрочку возврата.
Что документ закрепляет
- Объект
- Принятие в общую долевую собственность
- Состояние Объекта
- Приборы учёта
- Ключи и документы
- Мебель и техника
- Исполнение обязанности передать объект
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Договор говорит, что объект передадут, а акт доказывает, что его действительно передали и в каком состоянии. От даты акта считают коммунальные платежи, риск случайной гибели, срок аренды и просрочку возврата. Без акта продавец не докажет исполнение обязанности передать вещь, арендатор — что вернул помещение, а покупатель квартиры не оспорит трещину, которая была до него. В спорах о заливах, порче отделки и долгах по счётчикам акт — главный документ.
Выберите основание передачи — продажа, аренда, возврат из аренды, ДДУ, безвозмездное пользование — и тип объекта, и текст подстроится под ветку. Внесите кадастровый номер, площадь, состояние отделки и инженерных систем, показания счётчиков, количество ключей и перечень остающейся мебели и техники. Отметьте, есть ли недостатки: при их наличии появятся пункты о сроке устранения и об удержании. Осмотр проводите при свете дня, до подписания. Подпишите два экземпляра — по одному каждой стороне.
Опасно подписывать акт заочно, «по доверию»: подпись под словами «претензий не имею» закрывает все видимые дефекты. Второй риск — не переписать показания счётчиков: долг предыдущего пользователя ляжет на нового владельца или арендатора, и доказать обратное будет нечем. Третий — принимать объект без проверки ключей и доступа: смена замков, отсутствие пульта от шлагбаума и утерянный ключ от щитовой всплывают уже после подписания и оплачиваются принимающей стороной.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Объект
Кадастровый номер важнее адреса. В новостройках и нежилых зданиях нумерация помещений меняется после техучёта, и «помещение 5» на плане застройщика может оказаться другим помещением в ЕГРН. Передача недвижимости по продаже оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (ст. 556 ГК РФ); при аренде здания или сооружения – тоже (ст. 655 ГК РФ).
Принятие в общую долевую собственность
Доли должны совпадать с договором и в сумме давать единицу: регистратор сверит их с договором (ст. 245 ГК РФ). Акт подписывают все сособственники или их представители по доверенности; за несовершеннолетнего до 14 лет подписывает родитель, указав это в строке подписи.
Состояние Объекта
Пишите состояние конкретно, с числами и местами. «Хорошее состояние» в акте не значит ничего: суд не поймёт, была ли трещина в стеклопакете и текла ли подводка к унитазу.
Приборы учёта
Показания счётчиков – самая недооценённая строчка акта. Управляющая компания начислит долг тому, кто владеет объектом сейчас, и разбираться с прежним владельцем придётся самому. Номер прибора нужен так же, как показание: без номера показание не привязать. Собственник платит за жильё и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности (ст. 153 ЖК РФ), поэтому распределение расходов до регистрации – договорённость сторон между собой.
Ключи и документы
Заявление о том, что других ключей не осталось, работает на принимающую сторону: при последующем проникновении легче доказать, кто имел доступ. Пульты от шлагбаума и магнитные ключи стоят денег, и их отсутствие обнаруживается уже после переезда.
Мебель и техника
Опись с оценкой каждой позиции – единственный способ потом взыскать за испорченный диван. Без стоимости спор превращается в оценку «на глаз».
Исполнение обязанности передать объект
Ключи можно отдать раньше записи в ЕГРН, но собственником покупатель становится только после регистрации (ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от подписания акта, считается, что он отказался исполнить обязанность передать недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
Начало пользования
Дата акта важнее даты договора: платить арендатор начинает с фактической передачи. Арендодатель отвечает за недостатки, препятствующие пользованию, даже если не знал о них при передаче (ст. 612 ГК РФ), – поэтому всё замеченное при осмотре вносите в акт.
Возврат Объекта
Возврат без акта – самая дорогая ошибка арендатора: плата начисляется, пока объект формально не возвращён (ст. 622 ГК РФ). Если собственник уклоняется от приёмки, составьте акт при двух свидетелях и отправьте его заказным письмом с описью вложения.
Передача участнику долевого строительства
Если участник не явился на приёмку без уважительной причины, застройщик вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8 214-ФЗ). Отказ от приёмки должен быть письменным, с перечнем недостатков.
Безвозмездное пользование
Безвозмездное пользование между родственниками оформляют небрежно, а потом не могут выселить пользователя. Акт с описанием состояния – минимальная защита собственника.
Передача в доверительное управление
Сделки с объектом управляющий совершает от своего имени с пометкой «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ), а распоряжаться им – продавать, закладывать – может, только если это прямо предусмотрено договором (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимостью заключается в форме, предусмотренной для продажи недвижимости; без регистрации передачи объекта договор недействителен (п. 2 и 3 ст. 1017 ГК РФ). Имущество в хозяйственном ведении или оперативном управлении в доверительное управление не передаётся (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).
Возврат из доверительного управления
Акт фиксирует, в каком состоянии объект вернулся: за утрату или повреждение имущества при ненадлежащем управлении управляющий отвечает перед учредителем (ст. 1022 ГК РФ), и без описи состояния доказать это трудно. При отказе от договора другую сторону уведомляют за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок (п. 2 ст. 1024 ГК РФ). После возврата обратитесь в Росреестр, чтобы в ЕГРН погасили запись о доверительном управлении.
Отсутствие претензий
Эта формулировка выгодна передающей стороне. Прежде чем её подписать, включите свет во всех комнатах, откройте краны, проверьте окна и двери, загляните под мойку и за унитаз.
Выявленные недостатки
Ключ к работоспособности пункта – срок и стоимость. Запись «есть недостатки» без цифр не даёт права ничего удержать.
Отказ от приёмки
Отказ от приёмки должен быть мотивированным и письменным. Молча не прийти – проигрышная стратегия: суды считают это уклонением и признают объект переданным.
Экземпляры
Если акт нужен банку или регистратору, сделайте дополнительный экземпляр. Сшивайте акт с описью и таблицей счётчиков: отдельные листы теряются именно тогда, когда нужны.
Частые вопросы
Зачем нужен передаточный акт?
Он подтверждает передачу недвижимости и фиксирует её состояние; обязанность передать считается исполненной после его подписания (ст. 556 ГК РФ).
Обязателен ли акт при аренде?
Да, для зданий и помещений составление передаточного акта обязательно (ст. 655 ГК РФ).
Что фиксировать в акте?
Состояние объекта, недостатки, показания счётчиков и передачу ключей.
Когда переходят риски на объект?
С момента передачи объекта по акту, если иное не установлено договором.
Что делать при недостатках?
Зафиксировать их в акте; это влияет на ответственность передающей стороны (ст. 557 ГК РФ).
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 556 — Передача недвижимости
-
ГК РФ ст. 655 — Передача здания или сооружения (аренда)
-
ГК РФ ст. 244 — Понятие и основания возникновения общей собственности
-
ГК РФ ст. 245 — Определение долей в праве долевой собственности
-
ГК РФ ст. 611 — Предоставление имущества арендатору
-
ЖК РФ ст. 153 — Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
-
ГК РФ ст. 456 — Обязанности продавца по передаче товара
-
ГК РФ ст. 135 — Главная вещь и принадлежность
-
ГК РФ ст. 459 — Переход риска случайной гибели товара
-
ГК РФ ст. 551 — Государственная регистрация перехода права на недвижимость
-
ГК РФ ст. 612 — Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
-
ГК РФ ст. 622 — Возврат имущества при прекращении договора
-
214-ФЗ ст. 7 — Гарантии качества, предусмотренные договором
-
214-ФЗ ст. 8 — Передача объекта долевого строительства
-
ГК РФ ст. 689 — Договор безвозмездного пользования
-
ГК РФ ст. 691 — Предоставление вещи в безвозмездное пользование
-
ГК РФ ст. 695 — Обязанности по содержанию вещи
-
ГК РФ ст. 1012 — Договор доверительного управления имуществом
-
ГК РФ ст. 1013 — Объекты доверительного управления
-
ГК РФ ст. 1017 — Форма договора доверительного управления имуществом
-
ГК РФ ст. 1020 — Права и обязанности доверительного управляющего
-
ГК РФ ст. 1022 — Ответственность доверительного управляющего
-
ГК РФ ст. 1024 — Прекращение договора доверительного управления имуществом
-
ГК РФ ст. 475 — Последствия передачи товара ненадлежащего качества
-
ГК РФ ст. 328 — Встречное исполнение обязательства