Соглашение при сделке с недвижимостью о перераспределении земельных участков
Между показом квартиры и подписанием договора проходят недели: продавец должен собрать справки, покупатель — получить одобрение банка.
Что документ закрепляет
- Предмет соглашения
- Дорожная карта сделки
- Платёж в счёт цены объекта
- Характеристики объекта и его состояние
- Цена объекта
- Порядок расчётов и переход права
- Квалификация переданного платежа
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Между показом квартиры и подписанием договора проходят недели: продавец должен собрать справки, покупатель — получить одобрение банка. Соглашение на этот период фиксирует цену, снимает объект с продажи, распределяет расходы и сроки подготовки документов, а главное — определяет, что будет с переданными деньгами, если сделка не состоится. Соглашение о расторжении и об изменении договора нужны, когда договор уже подписан: без них ни цену не поменять, ни вернуть объект продавцу.
Первым шагом выбирается сценарий, дальше мастер показывает только относящиеся к нему поля: сумму платежа и его квалификацию, цену и механизм расчётов, обременения и зарегистрированных в квартире лиц, таблицу документов с ответственной стороной и сроком, реквизиты расторгаемого договора и суммы к возврату. В готовый документ попадают правила статей 380 и 381 ГК РФ о задатке, заверения продавца об обстоятельствах, ответственность за уклонение от сделки, а также приложения — расписка в получении денег и акт приёма-передачи объекта с показаниями счётчиков.
Главная ошибка — не различать задаток и аванс. Задаток при срыве сделки по вине покупателя остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается в двойном размере; аванс возвращается всегда и никого ни к чему не обязывает. Если из текста непонятно, что именно передано, закон считает сумму авансом — и обеспечение исчезает. Расписка, где написано «аванс», а в соглашении «задаток», работает против задатка. Отказ банка в ипотеке виной покупателя не является — но только если это прямо записано, иначе деньги останутся у продавца. Соглашение о расторжении зарегистрированного договора без обратной регистрации права не вернёт объект продавцу.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет соглашения
Приложение «Расписка в получении денежных средств». Расписка составляется в день передачи денег, пишется продавцом собственноручно и остаётся у покупателя. Наименование платежа должно дословно совпадать с соглашением, иначе задаток при споре признают авансом.
Приложение «Акт приёма-передачи объекта». Акт подписывается при фактической передаче объекта и фиксирует его состояние, показания приборов учёта и переданные принадлежности.
Дорожная карта сделки
Такое соглашение дисциплинирует стороны между «ударили по рукам» и сделкой: фиксируйте, кто и к какому числу приносит справки, согласия и погашает обременения.
Характеристики объекта и его состояние
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём после продажи, – существенное условие договора продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ): такие лица должны быть прямо поименованы.
Цена объекта
Цена недвижимости – существенное условие: без неё договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).
Квалификация переданного платежа
Задаток выполняет платёжную, доказательственную и обеспечительную функции (ст. 380 ГК РФ); аванс – лишь предварительный платёж и возвращается независимо от того, кто виноват в срыве. При сомнении, в том числе без письменного соглашения о задатке, сумма считается авансом. Поэтому соглашение о платеже составляйте письменно при любой сумме.
Последствия срыва сделки при авансе
Условие о невозврате аванса при отказе покупателя суды признают ничтожным, если оно фактически превращает аванс в штраф без оформления задатка.
Соотношение с предварительным договором
Предварительный договор заключается в форме основного; при несоблюдении формы он ничтожен (ст. 429 ГК РФ).
Взаиморасчёты при расторжении
Без прямого условия о возврате стороны не вправе требовать возвращения исполненного до расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ) – поэтому условие включено.
Существенное изменение обстоятельств
Изменение договора соглашением сторон исключает судебный спор; суд меняет договор по ст. 451 ГК РФ лишь в исключительных случаях.
Частые вопросы
Чем задаток отличается от аванса?
Задаток обеспечивает сделку и имеет штрафную функцию (ст. 380-381 ГК РФ); аванс — только платёж, возвращается при незаключении сделки.
Нужно ли удостоверять раздел имущества у нотариуса?
Да, соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению (ст. 38 СК РФ).
Как выделить доли детям по маткапиталу?
Оформить выделение долей супругам и всем детям в приобретённом жилье с учётом требований 256-ФЗ.
Требуется ли согласие опеки?
Да, при отчуждении недвижимости с долями несовершеннолетних требуется согласие органа опеки.
В какой форме заключать соглашение о задатке?
В письменной форме; при сомнениях в назначении платежа он считается авансом.
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 421 — Свобода договора
-
ГК РФ ст. 554 — Определение предмета в договоре продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 314 — Срок исполнения обязательства
-
ГК РФ ст. 328 — Встречное исполнение обязательства
-
ГК РФ ст. 380 — Понятие задатка
-
ГК РФ ст. 381 — Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
-
ГК РФ ст. 558 — Особенности продажи жилых помещений
-
ГК РФ ст. 555 — Цена в договоре продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 223 — Момент возникновения права собственности у приобретателя
-
ГК РФ ст. 486 — Оплата товара
-
ГК РФ ст. 551 — Государственная регистрация перехода права на недвижимость
-
ГК РФ ст. 329 — Способы обеспечения исполнения обязательств
-
ГК РФ ст. 487 — Предварительная оплата товара
-
ГК РФ ст. 395 — Проценты за пользование чужими денежными средствами
-
ГК РФ ст. 1102 — Обязанность возвратить неосновательное обогащение
-
ГК РФ ст. 451 — Изменение при существенном изменении обстоятельств
-
ГК РФ ст. 429 — Предварительный договор
-
ГК РФ ст. 432 — Существенные условия договора
-
ГК РФ ст. 456 — Обязанности продавца по передаче товара
-
ГК РФ ст. 460 — Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц
-
ГК РФ ст. 309 — Исполнение обязательств
-
ГК РФ ст. 450 — Основания изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 452 — Порядок изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 453 — Последствия изменения и расторжения
-
ГК РФ ст. 461 — Ответственность продавца при изъятии товара
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
ГК РФ ст. 330 — Неустойка
-
ГК РФ ст. 393 — Обязанность возместить убытки
-
ГК РФ ст. 333 — Уменьшение неустойки
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
ГПК РФ ст. 32 — Договорная подсудность
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
ГК РФ ст. 434 — Форма договора
-
ГК РФ ст. 425 — Действие договора