Предварительный договор купли-продажи земельного участка
Он бронирует сделку: фиксирует объект, цену и срок заключения основного договора, а при задатке — материально стимулирует стороны довести сделку до конца.
Что документ закрепляет
- Предмет договора
- Сведения об объекте недвижимости
- Земельный участок под жилым домом
- Продажа доли в праве общей собственности
- Сведения о транспортном средстве
- Условия основного договора
- Срок и порядок заключения основного договора
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Он бронирует сделку: фиксирует объект, цену и срок заключения основного договора, а при задатке — материально стимулирует стороны довести сделку до конца.
Выберите объект — квартира, дом с участком, участок, доля в праве, нежилое помещение или автомобиль: конструктор сам подставит нужные существенные условия и форму договора. Укажите цену, срок заключения основного договора и вид обеспечения — задаток, аванс или обеспечительный платёж (последствия у них разные, и текст меняется соответственно). Отдельно включаются условия об ипотеке с оговоркой на случай отказа банка и о материнском капитале. К договору идут расписка в получении денег и перечень документов к сделке.
Предварительный договор без описанного предмета и без существенных условий основного договора считается незаключённым — обеспечение по нему взыскать не получится. Если срок не указан, он равен году, а по его истечении обязательства прекращаются сами собой, когда ни одна сторона не направила предложение заключить основной договор; понудить к сделке через суд можно только в шестимесячный срок. Если платёж не назван задатком прямо, при споре его сочтут авансом и вернут в одинарном размере. Без оговорки об отказе банка ипотечный покупатель теряет задаток, хотя вины его нет. Оплата почти всей цены вперёд превращает предварительный договор в основной с предоплатой.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет договора
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Для недвижимости это кадастровый номер и адрес, цена, а для жилья – перечень лиц, сохраняющих право пользования.
Продажа доли в праве общей собственности
Продажа доли с нарушением преимущественного права даёт сособственнику три месяца на требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Срок и порядок заключения основного договора
Шесть месяцев на иск о понуждении к заключению договора – короткий срок. Пропустили – остаётся только задаток или убытки, сделки не будет. Предложение заключить договор отправляйте до истечения срока, иначе обязательства прекратятся сами (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Платёж при заключении Договора
Называйте платёж точно: при сомнении сумма считается авансом и просто возвращается (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Задаток может обеспечивать обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Если до основного договора платится вся цена или её существенная часть, суд может признать договор куплей-продажей с предварительной оплатой.
Обеспечительный платёж: правовой режим
Обеспечительный платёж, в отличие от задатка, не удваивается при отказе продавца от сделки. Для защиты покупателя установите неустойку за уклонение продавца.
Форма Договора
Предварительный договор заключается в форме основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Если основной договор нотариальный – доля в праве на недвижимость, имущество несовершеннолетнего, – подписанный без нотариуса предварительный договор ничтожен, а задаток превращается в неосновательное обогащение.
Частые вопросы
Чем задаток отличается от аванса?
Задаток выполняет обеспечительную функцию: при срыве сделки по вине покупателя он теряется, по вине продавца — возвращается в двойном размере. Аванс просто возвращается.
Какой срок заключения основного договора по умолчанию?
Если срок в предварительном договоре не указан, основной договор нужно заключить в течение одного года.
Можно ли заставить заключить основной договор?
Да, при уклонении контрагента можно через суд потребовать понуждения к заключению и возмещения убытков в течение шести месяцев.
Нужно ли регистрировать предварительный договор?
Нет. Предварительный договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит.
Обязателен ли нотариус?
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Для сделок, требующих нотариального удостоверения, это правило действует и здесь.
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 429 — Предварительный договор
-
ГК РФ ст. 554 — Определение предмета в договоре продажи недвижимости
-
ЗК РФ ст. 35 — Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
-
ГК РФ ст. 250 — Преимущественное право покупки доли
-
ГК РФ ст. 223 — Момент возникновения права собственности у приобретателя
-
ГК РФ ст. 339.1 — Государственная регистрация и учёт залога
-
ГК РФ ст. 555 — Цена в договоре продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 446 — Преддоговорные споры
-
ГК РФ ст. 558 — Особенности продажи жилых помещений
-
ГК РФ ст. 445 — Заключение договора в обязательном порядке
-
ГК РФ ст. 381.1 — Обеспечительный платёж
-
ГК РФ ст. 380 — Понятие задатка
-
ГК РФ ст. 381 — Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
-
ГК РФ ст. 487 — Предварительная оплата товара
-
ГК РФ ст. 395 — Проценты за пользование чужими денежными средствами
-
ГК РФ ст. 550 — Форма договора продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 460 — Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
ГК РФ ст. 292 — Права членов семьи собственников жилого помещения
-
ГК РФ ст. 309 — Исполнение обязательств
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
256-ФЗ ст. 10 — Улучшение жилищных условий; выделение долей
-
256-ФЗ ст. 7 — Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
-
ГК РФ ст. 330 — Неустойка
-
ГК РФ ст. 333 — Уменьшение неустойки
-
НК РФ ст. 333.33 — Госпошлина за регистрацию
-
ГК РФ ст. 434.1 — Переговоры о заключении договора
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
ГК РФ ст. 450 — Основания изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 452 — Порядок изменения и расторжения договора
-
ГПК РФ ст. 30 — Исключительная подсудность
-
ГК РФ ст. 425 — Действие договора