Договор купли-продажи недвижимости комнаты
Переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), и договор — основной документ сделки: ошибки в описании объекта, цене или порядке расчётов ведут к приостановке регистрации, а занижение цены лишает покупателя защиты на сумму разницы при оспаривании сделки.
Что документ закрепляет
- Предмет договора
- Характеристики квартиры
- Жилой дом и земельный участок
- Комната в коммунальной квартире
- Продажа доли в праве общей собственности
- Апартаменты: правовой режим
- Машино-место
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), и договор — основной документ сделки: ошибки в описании объекта, цене или порядке расчётов ведут к приостановке регистрации, а занижение цены лишает покупателя защиты на сумму разницы при оспаривании сделки.
Выберите вид объекта — квартира, дом с участком, комната, доля, апартаменты, машино-место, земельный участок или нежилое помещение: конструктор подставит обязательные для него условия (единство судьбы дома и участка, преимущественное право покупки для доли и комнаты, нотариальную форму). Затем выберите способ расчётов — наличные с распиской, безналичный перевод, аккредитив, банковская ячейка, счёт эскроу, рассрочка, кредитные средства банка, материнский капитал — и получите договор с моментом исполнения обязанности по оплате, залогом в силу закона, передаточным актом, распиской, описью имущества и графиком платежей.
Проверьте до подписания: свежую выписку ЕГРН об обременениях и арестах (не старше трёх рабочих дней); нотариальное согласие супруга — без него сделка оспорима (ст. 35 СК РФ); нотариальную форму для доли и для имущества несовершеннолетних; выделены ли доли детям, если в истории объекта был материнский капитал; снялись ли с регистрационного учёта проживающие; погашена ли запись об ипотеке продавца. Занижение цены в договоре лишает покупателя защиты на сумму разницы и вычета, а при цене ниже 70% кадастровой стоимости налог продавцу всё равно посчитают от кадастра.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет договора
Предмет договора продажи недвижимости считается согласованным, только если по тексту договора объект можно определённо установить, в том числе его расположение на участке или в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Кадастровый номер из свежей выписки ЕГРН закрывает этот риск.
Комната в коммунальной квартире
Если нарушить преимущественное право соседей, любой из них в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Продажа доли в праве общей собственности
Нотариус до удостоверения проверяет извещение сособственников. Нарушение преимущественного права даёт сособственнику три месяца на требование о переводе на себя прав покупателя (ст. 250 ГК РФ). Простая письменная форма допустима, только если все участники продают свои доли по одной сделке.
Лица, сохраняющие право пользования
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, с указанием их прав – существенное условие договора продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Проверьте историю квартиры: отказавшиеся от приватизации и получатели ренты сохраняют право проживания при смене собственника.
Цена Объекта
Цена – существенное условие договора продажи недвижимости: без согласованной в письменной форме цены договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Порядок расчётов
Расчёт лучше проводить через аккредитив, эскроу или ячейку с доступом продавца после регистрации: передача наличных «в день подписания» – главный источник потерь на вторичном рынке.
Залог Объекта до полной оплаты
Если оплата наступает после передачи или регистрации, а стороны залог не исключили, в ЕГРН одновременно с переходом права появится ипотека в пользу продавца. После расчёта её нужно погасить совместным заявлением.
Согласие супруга
Без нотариального согласия супруга сделку с совместно нажитой недвижимостью можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Передача Объекта
Пока передаточный акт не подписан, обязанность продавца передать объект не считается исполненной (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Принятие объекта с оговорёнными в акте недостатками не освобождает продавца от ответственности за них.
Форма Договора
Нотариальная форма обязательна для договора продажи доли в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ; исключение – все сособственники продают доли одной сделкой) и для отчуждения недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного (ст. 54 того же закона). В остальных случаях достаточно простой письменной формы – одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Действительная цена и налоги
Занижение цены лишает покупателя защиты на сумму разницы при оспаривании сделки и уменьшает имущественный вычет (ст. 220 НК РФ). Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, доход продавца для НДФЛ считают от 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).
Частые вопросы
Документ «Договор купли-продажи недвижимости» действителен по закону?
Да. Базовый документ составлен по действующим нормам РФ и содержит все существенные условия. Премиум-пункты добавляют защитные условия (неустойка, порядок споров и т.п.).
Сколько стоит и что входит в цену?
Готовый документ – 299 ₽, разовая оплата или по подписке. В цену входят все четыре формата – DOCX, PDF, ODT и RTF – без водяного знака, с бессрочным доступом в кабинете. Бесплатно и без регистрации: прочитать весь текст на экране. Пустой бланк для печати от руки пришлём на почту, тоже бесплатно.
Нужно ли заверять у нотариуса?
Для большинства бытовых договоров нотариальное заверение не требуется. Если оно необходимо в вашем случае, документ полностью готов к нотариусу.
Обновляется ли шаблон при изменении закона?
Да. При изменении законодательства шаблон обновляется, а вы получаете уведомление с предложением пересоздать документ.
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 549 — Договор продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 554 — Определение предмета в договоре продажи недвижимости
-
ЖК РФ ст. 17 — Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
-
ЖК РФ ст. 26 — Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
-
ЖК РФ ст. 36 — Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
-
ГК РФ ст. 555 — Цена в договоре продажи недвижимости
-
ЗК РФ ст. 42 — Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
-
ЗК РФ ст. 35 — Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
-
ГК РФ ст. 250 — Преимущественное право покупки доли
-
ЖК РФ ст. 42 — Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
-
ГК РФ ст. 246 — Распоряжение имуществом в долевой собственности
-
ГК РФ ст. 247 — Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
-
НК РФ ст. 220 — Имущественные налоговые вычеты
-
ГК РФ ст. 130 — Недвижимые и движимые вещи
-
ГК РФ ст. 617 — Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
-
ГК РФ ст. 460 — Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц
-
102-ФЗ ст. 25 — Погашение регистрационной записи об ипотеке
-
218-ФЗ ст. 62 — Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
-
ГК РФ ст. 558 — Особенности продажи жилых помещений
-
ЖК РФ ст. 35 — Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
-
ГК РФ ст. 292 — Права членов семьи собственников жилого помещения
-
ГК РФ ст. 475 — Последствия передачи товара ненадлежащего качества
-
ГК РФ ст. 135 — Главная вещь и принадлежность
-
ГК РФ ст. 486 — Оплата товара
-
ГК РФ ст. 408 — Прекращение обязательства исполнением
-
ГК РФ ст. 867 — Общие положения о расчетах по аккредитиву
-
ГК РФ ст. 870 — Исполнение аккредитива
-
ГК РФ ст. 922 — Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе
-
ГК РФ ст. 860.7 — Договор счета эскроу
-
ГК РФ ст. 489 — Оплата товара в рассрочку
-
ГК РФ ст. 450.1 — Отказ от договора (исполнения договора)
-
256-ФЗ ст. 10 — Улучшение жилищных условий; выделение долей
-
256-ФЗ ст. 7 — Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
-
ГК РФ ст. 488 — Оплата товара, проданного в кредит
-
СК РФ ст. 35 — Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
СК РФ ст. 36 — Имущество каждого из супругов
-
ГК РФ ст. 177 — Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
-
ГК РФ ст. 37
-
ГК РФ ст. 209 — Содержание права собственности
-
ГК РФ ст. 459 — Переход риска случайной гибели товара
-
ГК РФ ст. 556 — Передача недвижимости
-
ГК РФ ст. 210 — Бремя содержания имущества
-
ГК РФ ст. 456 — Обязанности продавца по передаче товара
-
ЖК РФ ст. 158 — Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
-
ГК РФ ст. 223 — Момент возникновения права собственности у приобретателя
-
ГК РФ ст. 551 — Государственная регистрация перехода права на недвижимость
-
ГК РФ ст. 330 — Неустойка
-
218-ФЗ ст. 26 — Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
-
НК РФ ст. 333.33 — Госпошлина за регистрацию
-
ГК РФ ст. 452 — Порядок изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 163 — Нотариальное удостоверение сделки
-
ГК РФ ст. 550 — Форма договора продажи недвижимости
-
ГК РФ ст. 557 — Последствия передачи недвижимости с недостатками
-
ГК РФ ст. 476 — Недостатки товара, за которые отвечает продавец
-
ГК РФ ст. 477 — Сроки обнаружения недостатков переданного товара
-
ГК РФ ст. 461 — Ответственность продавца при изъятии товара
-
ГК РФ ст. 462 — Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
-
ГК РФ ст. 394 — Убытки и неустойка
-
ГК РФ ст. 450 — Основания изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 453 — Последствия изменения и расторжения
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
НК РФ ст. 214.10 — НДФЛ при продаже недвижимости: 70% кадастровой стоимости
-
НК РФ ст. 217.1 — Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
-
ГПК РФ ст. 30 — Исключительная подсудность
-
АПК РФ ст. 38 — Исключительная подсудность
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
ГК РФ ст. 425 — Действие договора