Договор уступки прав по ДДУ (участие в долевом строительстве)
Уступка — единственный законный способ продать строящуюся квартиру до подписания передаточного акта. Она возможна только в окне между госрегистрацией ДДУ и подписанием акта приёма-передачи, и только после полной оплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом долга на нового участника с согласия…
Что документ закрепляет
- Предмет договора
- Договор участия в долевом строительстве
- Цена уступки
- Порядок расчётов между Сторонами
- Согласие застройщика на уступку
- Уступка после полной оплаты цены ДДУ
- Уступка с переводом долга на нового участника
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Уступка — единственный законный способ продать строящуюся квартиру до подписания передаточного акта. Она возможна только в окне между госрегистрацией ДДУ и подписанием акта приёма-передачи, и только после полной оплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом долга на нового участника с согласия застройщика. Нарушение любого из этих условий делает уступку ничтожной, а деньги приходится возвращать через суд.
Укажите реквизиты ДДУ и застройщика, статус оплаты цены договора, цену уступки и способ расчётов — конструктор соберёт договор под ваш случай: полная оплата или перевод долга с согласием застройщика, расчёты через аккредитив или эскроу, права по ДДУ в залоге у банка, счёт эскроу по 214-ФЗ. Отдельно решается судьба неустойки застройщика за уже допущенную просрочку. В комплекте — акт приёма-передачи документов и уведомление застройщика.
Уступка без государственной регистрации не порождает прав: до записи в ЕГРН договор не считается заключённым, поэтому деньги вперёд — риск цессионария. Уступка до полной оплаты ДДУ без перевода долга и без согласия застройщика ничтожна. После подписания передаточного акта уступать уже нечего — право требования прекратилось исполнением. Не уведомили застройщика — он вправе исполнить обязательство прежнему участнику, и это будет надлежащим исполнением. Заниженная цена в договоре лишит цессионария подтверждённых расходов при будущей продаже квартиры, а цедента — вычета по НДФЛ.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет договора
Если цена ДДУ не выплачена полностью, уступка возможна только с одновременным переводом долга – и на это нужно согласие застройщика.
Приложение «Акт приёма-передачи документов по договору уступки». Акт подтверждает получение цессионарием оригиналов документов – без них не зарегистрировать право собственности и не предъявить требования застройщику.
Приложение «Уведомление застройщика о состоявшейся уступке». Направьте уведомление застройщику после государственной регистрации уступки: до его получения застройщик вправе исполнять обязательство прежнему участнику, и такое исполнение будет надлежащим.
Цена уступки
Платить продавцу до регистрации уступки опасно: Росреестр может приостановить сделку (запреты, аресты, несогласие застройщика), а деньги уже уйдут.
Государственная регистрация уступки
Платить только после регистрации уступки: «двойные продажи» прав по ДДУ отсекаются именно регистрацией, а не распиской продавца.
Эскроу и страховые механизмы
Перед сделкой проверьте застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф): сроки, проектную декларацию, признаки банкротства – это стандарт осмотрительности цессионария.
Счёт эскроу при уступке прав
Налоги цедента. Доход цедента от уступки облагается НДФЛ с вычетом фактических расходов на приобретение прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ); минимальный срок владения к уступке не применяется – налог возникает при любой перепродаже дороже покупки. Не занижайте цену: у цессионария она станет подтверждёнными расходами при будущей продаже квартиры.
Налоговые последствия и подтверждающие документы
Занижение цены лишает цессионария подтверждённых расходов при будущей продаже квартиры.
Частые вопросы
Когда можно уступить права по ДДУ?
После уплаты цены ДДУ или одновременно с переводом долга и до подписания передаточного акта (ст. 11 214-ФЗ).
Нужна ли госрегистрация уступки?
Да, договор уступки подлежит обязательной госрегистрации (ст. 17 214-ФЗ).
Нужно ли согласие застройщика?
При полностью оплаченном ДДУ — уведомление; при переводе долга — согласие застройщика обязательно.
Что проверить перед уступкой?
Полноту оплаты по ДДУ, отсутствие обременений и то, что права не уступлены другим лицам.
Как защищены деньги при уступке?
При расчётах по ДДУ через эскроу средства нового участника также размещаются с учётом правил 214-ФЗ.
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 382 — Переход прав кредитора к другому лицу
-
214-ФЗ ст. 11 — Уступка прав требований по договору
-
214-ФЗ ст. 5 — Цена договора
-
214-ФЗ ст. 6 — Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
-
214-ФЗ ст. 4 — Договор участия в долевом строительстве
-
214-ФЗ ст. 9 — Расторжение договора
-
ГК РФ ст. 424 — Цена
-
ГК РФ ст. 330 — Неустойка
-
ГК РФ ст. 389 — Форма уступки требования
-
ГК РФ ст. 390 — Ответственность цедента
-
218-ФЗ ст. 26 — Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
-
ГК РФ ст. 391 — Перевод долга
-
ГК РФ ст. 392 — Возражения нового должника против требования кредитора
-
ГК РФ ст. 392.3 — Передача договора
-
ГК РФ ст. 408 — Прекращение обязательства исполнением
-
214-ФЗ ст. 8 — Передача объекта долевого строительства
-
214-ФЗ ст. 17 — Государственная регистрация договора и уступки
-
ГК РФ ст. 389.1 — Права и обязанности цедента и цессионария
-
218-ФЗ ст. 18 — Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
-
НК РФ ст. 333.18 — Порядок и сроки уплаты государственной пошлины
-
ГК РФ ст. 385 — Уведомление должника о переходе права
-
ГК РФ ст. 386 — Возражения должника против требования нового кредитора
-
ГК РФ ст. 412 — Зачет при уступке требования
-
ГК РФ ст. 384 — Объём прав, переходящих к новому кредитору
-
214-ФЗ ст. 7 — Гарантии качества, предусмотренные договором
-
214-ФЗ ст. 10 — Ответственность за нарушение обязательств по договору
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
214-ФЗ ст. 15.4 — Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
-
ГК РФ ст. 860.7 — Договор счета эскроу
-
НК РФ ст. 220 — Имущественные налоговые вычеты
-
НК РФ ст. 155 — Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
СК РФ ст. 34 — Совместная собственность супругов
-
СК РФ ст. 35 — Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
-
ГК РФ ст. 346 — Пользование и распоряжение предметом залога
-
102-ФЗ ст. 25 — Погашение регистрационной записи об ипотеке
-
АПК РФ ст. 4 — Право на обращение в арбитражный суд
-
214-ФЗ ст. 19 — Проектная декларация
-
127-ФЗ ст. 61.2 — Оспаривание подозрительных сделок должника
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
ГК РФ ст. 450 — Основания изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 452 — Порядок изменения и расторжения договора
-
ГК РФ ст. 453 — Последствия изменения и расторжения
-
218-ФЗ ст. 27 — Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
-
ГК РФ ст. 395 — Проценты за пользование чужими денежными средствами
-
ГК РФ ст. 393 — Обязанность возместить убытки
-
ГК РФ ст. 434 — Форма договора