Договор долевого участия (ДДУ)
ДДУ фиксирует то, что определяет цену и сроки: индивидуализацию объекта с проектной площадью и номером, допустимое отклонение фактической площади и порядок перерасчёта, единый срок передачи и размер неустойки за его нарушение, условия раскрытия эскроу, гарантийные сроки и порядок приёмки с правом…
Что документ закрепляет
- Предмет договора
- Индивидуализация объекта долевого строительства
- Отклонение фактической площади и перерасчёт цены
- Государственная регистрация договора
- Нежилые объекты: апартаменты и машино-места
- Цена и порядок оплаты
- Порядок внесения цены и последствия просрочки Участника
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
ДДУ фиксирует то, что определяет цену и сроки: индивидуализацию объекта с проектной площадью и номером, допустимое отклонение фактической площади и порядок перерасчёта, единый срок передачи и размер неустойки за его нарушение, условия раскрытия эскроу, гарантийные сроки и порядок приёмки с правом не подписывать акт до устранения недостатков.
Укажите адрес и разрешение на строительство, характеристики объекта — этаж, проектную площадь, номер по проекту, отделку, задайте цену и порядок оплаты, срок передачи и гарантийные сроки. Ветка по ипотеке добавит условия о залоге прав требования. К договору прилагается акт осмотра объекта для приёмки.
Дольщик-гражданин получает неустойку за просрочку передачи в двойном размере — 1/150 ставки за день, но только если не подписал дополнительное соглашение о переносе срока: подписывать его он не обязан. Отклонение площади более чем на пять процентов даёт право требовать расторжения. Уклонение от приёмки свыше двух месяцев позволяет застройщику составить односторонний акт, после которого риск гибели и расходы на содержание переходят к дольщику.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет договора
Проверяйте застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф): разрешение на строительство, проектная декларация и счета эскроу – три обязательных пункта проверки до подписания.
Нежилые объекты: апартаменты и машино-места
Законодательство о защите прав потребителей применяется, только если участник – гражданин, приобретающий объект для личных нужд. По апартаментам тарифы на коммунальные услуги и ставка налога на имущество определяются как для нежилых помещений, требования к площади и инсоляции жилья к ним не предъявляются – обсудите это с покупателем до подписания.
Цена и порядок оплаты
Оплата ДДУ до регистрации договора – грубое нарушение: деньги вносятся только на эскроу после регистрации, любые «бронирования» с крупными платежами мимо эскроу – красный флаг.
Счёт эскроу и порядок раскрытия средств
Средства на счёте эскроу застрахованы АСВ в пределах установленной суммы (сейчас до 10 млн руб.). При расторжении договора проценты по ипотеке за период строительства возвратом средств с эскроу не компенсируются – учитывайте это при выборе объекта.
Срок передачи объекта и неустойка за просрочку
Письмо «стройка задерживается, подпишите допник о новом сроке» подписывать невыгодно: подпись обнуляет неустойку за просрочку, а подписывать такое соглашение дольщик не обязан. Для гражданина неустойка в двойном размере – это 1/150 ставки за день (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). Проверьте действующие постановления Правительства о моратории на неустойки: периоды моратория из расчёта исключаются.
Порядок передачи объекта
На приёмку идите со специалистом и фиксируйте всё в акте осмотра: подписанный «чистый» передаточный акт резко осложняет взыскание за недоделки. Отказаться от подписания передаточного акта можно не при любом недостатке – проверьте действующую редакцию ч. 5 ст. 8 214-ФЗ.
Односторонний отказ Участника от Договора
Банкротство застройщика. При банкротстве застройщика требования дольщиков включаются в реестр требований о передаче жилых помещений; достройка идёт через Фонд развития территорий или нового застройщика, средства с эскроу возвращаются. Требования граждан имеют приоритет. До сделки проверьте застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф): проектные декларации, сроки, судебные споры.
При эскроу-модели деньги возвращает банк; начисление процентов за пользование на средства, которые застройщик фактически не получал, суды оценивают по-разному.
Претензионный порядок и подсудность
Для гражданина-потребителя договорный претензионный порядок и договорная подсудность не обязательны: иск можно подать по месту жительства (ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).
Частые вопросы
Что такое ДДУ?
Договор участия в долевом строительстве по 214-ФЗ: застройщик строит и передаёт объект, участник платит цену и принимает объект.
Как защищены деньги дольщика?
Через счёт эскроу: средства перечисляются застройщику только после ввода дома и передачи объекта (ст. 15.4 214-ФЗ).
Нужна ли регистрация ДДУ?
Да, обязательна; договор считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 4 214-ФЗ).
Что при просрочке передачи?
Застройщик платит неустойку; для граждан — в повышенном размере (ст. 6 214-ФЗ).
Какой гарантийный срок?
Не менее 5 лет на объект и 3 лет на инженерное оборудование (ст. 7 214-ФЗ).
Можно ли уступить права по ДДУ?
Да, в порядке, установленном 214-ФЗ, с соблюдением требований о расчётах и регистрации.
Нормативная база
-
214-ФЗ ст. 4 — Договор участия в долевом строительстве
-
214-ФЗ ст. 1 — Предмет регулирования настоящего Федерального закона
-
214-ФЗ ст. 5 — Цена договора
-
214-ФЗ ст. 9 — Расторжение договора
-
218-ФЗ ст. 14 — Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
-
218-ФЗ ст. 18 — Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
-
214-ФЗ ст. 15.4 — Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
-
214-ФЗ ст. 6 — Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
-
214-ФЗ ст. 10 — Ответственность за нарушение обязательств по договору
-
214-ФЗ ст. 7 — Гарантии качества, предусмотренные договором
-
214-ФЗ ст. 8 — Передача объекта долевого строительства
-
ЗоЗПП ст. 15 — Компенсация морального вреда
-
214-ФЗ ст. 11 — Уступка прав требований по договору
-
214-ФЗ ст. 16 — Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
АПК РФ ст. 4 — Право на обращение в арбитражный суд
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
ГК РФ ст. 434 — Форма договора