Дефектный акт (акт осмотра) арендованного имущества при возврате

Утверждённый руководителем акт – основание для ремонта, списания или удержания. До утверждения это лишь мнение комиссии.

Помещение, здание, строение: что фиксируется. Что описать по помещению: стены и перегородки (трещины, намокание, грибок), потолок (протечки, провисание), полы (вздутия, зазоры, уклон), окна и двери, инженерные системы; показания приборов учёта отдельной строкой; свободно ли помещение и переданы ли ключи.

Оборудование и техника: что фиксируется. Что описать по оборудованию: серийный номер, модель, год, наработку; комплектность по паспорту; пломбы и шильдики; следы ударов, коррозии, вмешательства; результат пробного запуска; документацию. Если запуск не проводился, укажите причину – иначе вывод о неисправности легко оспорить.

Транспортное средство: что фиксируется. Что описать по транспортному средству: марку, модель, VIN, госномер, пробег; кузов и ЛКП; стёкла, оптику, шины; салон и электронику; работу агрегатов; комплектность (ключи, запаска, аптечка и т. п.); передаваемые документы.

Товар и материалы: что фиксируется. Что описать по товару: наименование, партию, количество по факту; состояние упаковки; маркировку и сроки годности; расхождения с накладной – построчно (ст. 513 ГК РФ); кто присутствовал при вскрытии; какая часть принята без замечаний.

Результат выполненных работ: что фиксируется. Что описать по работам: фактические объёмы против сметы, материалы, качество, недовыполненное, ссылки на акты скрытых работ. Замечания фиксируйте сразу: явные недостатки, не указанные при приёмке, потом заявить нельзя (ст. 720 ГК РФ).

Прибор учёта и коммунальная услуга: что фиксируется. Что описать по прибору учёта: тип, номер, место, даты поверки; показания, пломбы, следы вмешательства; измеренные параметры услуги; время начала нарушения. Вывод об отсутствии технической возможности установки обосновывайте измеренными значениями.

Земельный участок: что фиксируется. Что описать по участку: кадастровые данные, фактические границы и расхождения с ЕГРН, строения и насаждения, состояние поверхности и самострой, подъезды и сервитуты, признаки использования третьими лицами.

Акт без основания и цели читается как частное мнение. Первое, что проверяет суд и страховщик, – почему осмотр вообще проводился и кто его инициировал.

Комиссия из трёх человек, один из которых не подчинён инициатору осмотра, снимает большую часть возражений о заинтересованности составителей.

Слабое место акта – приглашение второй стороны. Телефонный звонок доказательством не будет: нужно письмо, телеграмма или согласованный в договоре канал связи, и след о вручении.

Замечания, не заявленные второй стороной при осмотре, она может заявить позже, но их вес снижается.

Заключение специалиста не заменяет судебную экспертизу, но помогает обосновать её назначение и сформулировать вопросы.

Не пишите оценки вроде «сделано плохо» – указывайте измеримые отклонения.

Ради этого пункта акт часто и составляют. Недостаток, который заказчик мог увидеть при обычной приёмке и промолчал, потом не заявишь. Скрытый – заявишь, но только если он назван скрытым и объяснено, почему его нельзя было обнаружить раньше.

Сумма в акте – не приговор, а обоснованная позиция. Чем яснее показано, откуда она взялась, тем меньше шансов, что суд снизит её как ничем не подтверждённую.

Вывод о причине делайте по внешним признакам и с оговоркой: если причина не установлена, оставьте графу пустой – предположение в акте потом сыграет против составителя.

Периодические осмотры – не бумажная формальность, а часть обязанности собственника обеспечивать безопасную эксплуатацию здания. Именно акты осмотров показывают, знал ли он о дефекте до того, как тот стал аварией.

Общие плановые осмотры проводят дважды в год: весной – последствия зимы и план ремонта, осенью – готовность к отопительному сезону. Внеочередной осмотр – после пожара, аварии, урагана, снегопада, подтопления. Обходите все элементы и фиксируйте фактическое состояние каждого, а не общее впечатление.

Категории технического состояния и что из них следует. Категории состояния: исправное, работоспособное (устранение в плановом порядке), ограниченно работоспособное (мероприятия, сроки, ответственный, усиленный контроль), аварийное (прекращение эксплуатации, ограничение доступа, усиление). Категорию объекта определяют по худшей категории несущих конструкций. Обязанность осматривать здание лежит на собственнике и эксплуатирующем лице.

Заполняйте ведомость при обходе; неосмотренный элемент тоже отметьте. Способ осмотра указывайте в графе дефектов. Минимальный перечень: фундаменты и отмостка, стены и фасад, цоколь, перекрытия, кровля и водосток, лестницы, полы, окна и двери, отделка, отопление, водопровод и канализация, вентиляция, электрика, молниезащита, подвал и чердак, входные группы, территория.

Отказ подписать акт – обычная ситуация и не повод его переделывать. Достаточно записать в акте сам факт отказа, кто это видел, и направить второй стороне экземпляр с подтверждением отправки.

Односторонний акт суд принимает, но оценивает вместе с остальными доказательствами. Три вещи усиливают его сильнее всего: комиссионный состав, доказанное приглашение второй стороны и фотоматериалы с сохранёнными датами съёмки.

Каждый участник подписывает акт лично. Несогласный подписывает с отметкой «с особым мнением» и излагает его в акте или на отдельном листе.