Договор найма жилого помещения и договор аренды квартиры: чем отличаются и что выбрать

Сдаёте квартиру человеку, который будет в ней жить, — оформляйте наём. Сдаёте помещение компании под офис, общежитие для сотрудников или под другую хозяйственную цель — нужен договор аренды, например Договор аренды жилого помещения299 ₽. Путаница в терминах — не мелочь: от выбора зависит, какие нормы закона защитят вас при просрочке платежа или порче имущества.

Коротко: в чём разница

Наём жилого помещения — это отношения, где обе стороны обычно физические лица: собственник передаёт квартиру человеку для проживания. Аренда — более широкое понятие: одна из сторон часто юридическое лицо, а помещение может использоваться не только для проживания, но и в иных целях, допустимых для жилого фонда. Использовать жильё можно строго по назначению — для проживания граждан, это прямо следует из статьи 17 ЖК РФ (ЖК РФ ст. 17ЖК РФ ст. 17Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением), и это правило одинаково важно и для найма, и для аренды.

На практике собственники квартир на бытовом рынке чаще всего заключают договор, который называют «арендой квартиры», хотя формально, если жилец — обычный человек, это отношения найма. Шаблон Договор аренды жилого помещения299 ₽ составлен универсально: в нём есть поля «Проживающие граждане (ФИО)», «Основание права Арендодателя», «Плата в месяц» и «Обеспечительный платёж» — то есть все условия, которые нужны что при найме квартиры, что при аренде помещения компанией.

Таблица различий

      title="Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением — нажмите, чтобы прочитать"
      aria-label="ЖК РФ ст. 17 — открыть текст нормы">ЖК РФ ст. 17</button><span class="lawref-pop"><span class="lp-code">ЖК РФ ст. 17</span><span class="lp-title">Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением</span></span></span>) | проживание сотрудников, размещение или иное допустимое использование |

| Плата | вносится по графику, обычно ежемесячно (ГК РФ ст. 614ГК РФ ст. 614Арендная плата) | тоже фиксируется договором, чаще с актами и отчётностью у юрлица | | Досрочный отказ | у сторон свои основания, отдельно не регламентируется этим шаблоном | по инициативе арендодателя (ГК РФ ст. 619ГК РФ ст. 619Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) или арендатора (ГК РФ ст. 620ГК РФ ст. 620Досрочное расторжение договора по требованию арендатора) | | Возврат помещения | по окончании срока, по состоянию как при передаче | акт возврата, ответственность за ухудшение состояния (ГК РФ ст. 622ГК РФ ст. 622Возврат имущества при прекращении договора) | | Улучшения помещения | обычно требуют согласия собственника | регулируются отдельно, в том числе неотделимые улучшения (ГК РФ ст. 623ГК РФ ст. 623Улучшения арендованного имущества) | | Обеспечительный платёж | частая практика для покрытия рисков (ГК РФ ст. 381.1ГК РФ ст. 381.1Обеспечительный платёж) | тоже применяется, особенно при аренде под бизнес-нужды |

Когда выбирать первый вариант

Если вы, как собственник-физлицо, сдаёте квартиру другому человеку, который будет в ней жить сам или с семьёй, — это классические отношения найма, и шаблон Договор аренды жилого помещения299 ₽ подойдёт с указанием проживающих граждан и суммы платы. Договор аренды предоставляется в срок, а после подписания жилец получает право пользоваться помещением — обязанность арендодателя предоставить имущество прямо закреплена в статье 611 ГК РФ (ГК РФ ст. 611ГК РФ ст. 611Предоставление имущества арендатору). Такой вариант закрывает большинство бытовых сделок: сдача квартиры на длительный срок, помесячная оплата, обеспечительный платёж на случай ущерба.

Когда выбирать второй

Если помещение снимает компания — например, чтобы разместить сотрудников или использовать под представительские нужды, — правильнее оформлять именно аренду с указанием арендатора-юрлица. В этом случае стоит внимательнее отнестись к разделу «Содержание и ремонт»: обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределены статьёй 616 ГК РФ (ГК РФ ст. 616ГК РФ ст. 616Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества), и в шаблоне это можно закрепить явно, чтобы не спорить потом, кто оплачивает мелкий ремонт. Стороны вправе договориться и об одностороннем отказе от договора на определённых условиях — это отдельный пункт в структуре документа.

Что будет при неверном выборе

Если в договоре не указано, кто именно проживает в квартире, собственник впоследствии не сможет доказать, кого он пустил в помещение и на каких условиях — а это важно и для расчётов по коммунальным платежам, и при выселении. Если же деньги за месяц не поступили вовремя, наниматель обязан их доплатить, а за просрочку можно начислить неустойку по условиям договора (ГК РФ ст. 330ГК РФ ст. 330Неустойка, с учётом права суда её уменьшить по статье 333 ГК РФ, ГК РФ ст. 333ГК РФ ст. 333Уменьшение неустойки) либо проценты за пользование чужими деньгами по статье 395 ГК РФ (ГК РФ ст. 395ГК РФ ст. 395Проценты за пользование чужими денежными средствами).

Ещё одна частая ошибка — не зафиксировать сумму и назначение обеспечительного платежа: без этого условия собственнику будет сложно удержать деньги за порчу имущества при выезде жильца, хотя институт обеспечительного платежа прямо предусмотрен статьёй 381.1 ГК РФ (ГК РФ ст. 381.1ГК РФ ст. 381.1Обеспечительный платёж). Все юридически значимые уведомления между сторонами — от требования освободить помещение до претензии по оплате — должны направляться способом, который считается доставленным по статье 165.1 ГК РФ (ГК РФ ст. 165.1ГК РФ ст. 165.1Юридически значимые сообщения); если этот порядок не прописан, потом трудно доказать, что уведомление вообще получено.

Оформить всё правильно с первого раза можно, начав с раздела Наём и аренда жильяРаздел каталогаОткрыть — там собраны все шаблоны для найма и аренды жилья, а сам документ подготовлен по действующим нормам и проверен юристом, но не заменяет консультацию по вашей ситуации.

Частые вопросы

Что оформить дальше

Первоисточник: https://pravo.gov.ru/pravo.gov.ru ↗