Кадастровая стоимость недвижимости — база для расчёта налога на имущество и землю, а также арендной платы за государственные участки. Если она завышена, вы переплачиваете налог. Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость и установить её равной рыночной. Разберём основания и порядок.
Почему это важно
Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог и другие платежи, привязанные к ней. Массовая государственная оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому нередко стоимость оказывается завышенной по сравнению с реальной рыночной. Снижение кадастровой стоимости напрямую уменьшает налоговую нагрузку на будущее.
Основания для оспаривания
Оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям. Первое — недостоверные сведения об объекте, использованные при оценке (неверная площадь, назначение, характеристики). Второе, самое частое, — установление кадастровой стоимости в размере рыночной: если вы докажете, что рыночная стоимость ниже кадастровой, её приравнивают к рыночной.
Что понадобится
Ключевой документ — отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, подготовленный оценщиком на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Также нужны выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости и правоустанавливающие документы. Именно отчёт оценщика обосновывает, что рыночная стоимость ниже кадастровой.
Куда обращаться
Порядок в последние годы менялся: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подают в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта, определившее стоимость, а его решение можно оспорить в суде. По ряду ситуаций возможно и прямое обращение в суд. Уточните действующий на текущий момент порядок в вашем регионе, поскольку он определяется законодательством об оценочной деятельности.
С какого момента снизится налог
Установленная в результате оспаривания стоимость применяется, как правило, с начала года, в котором подано заявление, и на будущее — до следующей государственной переоценки. Поэтому важно не откладывать оспаривание: чем раньше вы его инициируете, тем за больший период пересчитают платежи.
Чек-лист
- Проверить кадастровую стоимость по выписке ЕГРН.
- Определить основание: недостоверные сведения или рыночная стоимость.
- Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости на нужную дату.
- Подать заявление в уполномоченное учреждение, при отказе — в суд.
- Проверить, с какого периода применяется новая стоимость.
Периодичность переоценки
Государственная кадастровая оценка проводится периодически, поэтому установленная в результате оспаривания стоимость действует не бессрочно, а до следующей плановой переоценки. После новой оценки при необходимости придётся оспаривать снова. Это стоит учитывать, планируя оспаривание: выгода растянута во времени, но ограничена периодом до следующей переоценки в вашем регионе.
Затраты на оспаривание
Основная статья расходов — отчёт об оценке рыночной стоимости, который готовит оценщик. Могут добавиться расходы на юридическое сопровождение и, при судебном споре, на экспертизу. Поэтому перед началом прикидывают экономику: насколько снизится налог за оставшийся до переоценки период и покроет ли экономия расходы на оспаривание. Для дорогих объектов выгода обычно очевидна.
Когда оспаривание невыгодно
Оспаривание не имеет смысла, если кадастровая стоимость близка к рыночной или даже ниже её: снизить её не удастся, а расходы вы понесёте. Также экономия может не оправдать затрат, если до следующей переоценки осталось мало времени или объект недорогой. Поэтому сначала оценивают разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, а уже потом решают, стоит ли запускать процедуру.
Частые ошибки
- Оспаривают без отчёта оценщика о рыночной стоимости.
- Заказывают оценку не на ту дату, по которой установлена стоимость.
- Оспаривают, когда кадастровая стоимость уже ниже рыночной.
- Тянут и теряют выгоду за период до следующей переоценки.
Итог: завышенную кадастровую стоимость можно снизить до рыночной и уменьшить налог. Подготовьте заявление об оспаривании кадастровой стоимости в конструкторе, приложив отчёт оценщика.