Подарить квартиру — значит безвозмездно передать её в собственность другому человеку по договору дарения. Оформляется это письменным договором с регистрацией перехода права в ЕГРН, а между близкими родственниками дарение не облагается налогом. Разберём порядок, налоги, запреты и возможность отмены.
Что такое дарение
Дарение — это безвозмездная передача имущества, при которой исключено встречное предоставление (статья 572 ГК РФ). Если за «подарок» что-то причитается (деньги, услуги, обязанность содержать), это уже не дарение, а притворная сделка, которую можно оспорить. Поэтому дарением оформляют именно безвозмездную передачу без условий об оплате.
Форма и регистрация
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Право у одаряемого возникает с момента внесения записи в реестр. Обещание подарить в будущем также оформляется письменно; обещание подарить всё имущество без указания конкретного предмета ничтожно.
Налог на дарение
Ключевой вопрос — налог. Если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры), доход в виде подаренной недвижимости НДФЛ не облагается. Если же квартиру дарят постороннему или дальнему родственнику, у одаряемого возникает доход, облагаемый НДФЛ. Это делает дарение популярным способом передачи жилья именно внутри семьи.
Запреты на дарение
Закон запрещает дарение в ряде случаев (статья 575 ГК РФ): между коммерческими организациями; работникам социальных, медицинских и образовательных организаций от подопечных; государственным и муниципальным служащим в связи с их должностью (кроме обычных подарков небольшой стоимости). Дарение с нарушением этих запретов недействительно.
Можно ли отменить дарение
Даритель вправе отменить дарение в исключительных случаях (статья 578 ГК РФ): если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь близких, умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Договором можно предусмотреть право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого. При отмене дарения одаряемый возвращает подарок, если тот сохранился в натуре.
Чек-лист дарения квартиры
- Убедиться в безвозмездности — без встречных условий об оплате.
- Заключить письменный договор дарения.
- Зарегистрировать переход права в ЕГРН.
- Проверить налог: для близких родственников льгота, для прочих — НДФЛ.
- Учесть законные запреты и условия отмены дарения.
Дарение доли в квартире
Подарить можно не только всю квартиру, но и долю в ней. При этом дарение доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требует нотариального удостоверения. Согласие других сособственников на дарение доли не требуется (в отличие от продажи, где действует преимущественное право покупки), поэтому дарение иногда используют для передачи доли близкому человеку.
Дарение и согласие супруга
Если даримая квартира приобретена в браке и является совместной собственностью супругов, для её дарения нужно нотариальное согласие второго супруга. Без такого согласия сделку можно оспорить. Если же квартира — личное имущество дарителя (получена до брака, по наследству или в дар), согласие супруга не требуется. Поэтому перед дарением важно определить режим имущества.
Дарение или завещание
Дарение и завещание решают разные задачи. При дарении право переходит сразу, и даритель теряет квартиру при жизни. При завещании имущество переходит только после смерти, а наследодатель остаётся собственником и может изменить завещание. Дарение проще и не требует ждать наследства, но лишает дарителя жилья немедленно, поэтому выбор зависит от целей и доверия сторон.
Частые ошибки
- Маскируют продажу дарением ради налога — сделку переквалифицируют.
- Дарят квартиру без письменного договора и регистрации перехода права.
- Забывают о нотариальном согласии супруга на дарение совместного имущества.
- Не учитывают, что для не близких родственников возникает НДФЛ.
Итог: дарение квартиры — это письменный безвозмездный договор с регистрацией в ЕГРН, выгодный прежде всего внутри семьи. Соберите договор дарения в конструкторе и зарегистрируйте переход права.