Договор аренды жилого помещения с обеспечительным платежом
Юридическое лицо не может «нанимать» жильё по главе 35 ГК РФ — только арендовать с использованием строго для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Неправильная конструкция договора создаёт налоговые риски и споры о выселении фактических жильцов.
Что документ закрепляет
- Предмет Договора
- Правовая природа Договора и статус Арендатора
- Основание распоряжения Помещением и права третьих лиц
- Граждане, проживающие в Помещении
- Срок аренды
- Передача Помещения Арендатору
- Арендная плата
Настраивается под вашу ситуацию
Ненужные пункты выключаются, условные — появляются сами по вашим ответам.
Что внутри документа
Бланк или готовый документПустой бланк — бесплатно
- Ответы подставятся в текст — от руки ничего писать не нужно
- Лишние пункты уберутся, нужные добавятся по вашим ответам
- Word, PDF, ODT и RTF без водяного знака — сразу после оплаты
PDF с прочерками — распечатать и заполнить от руки. Пришлём на почту.
Образец заполнения — смотреть на сайтеО документе
Юридическое лицо не может «нанимать» жильё по главе 35 ГК РФ — только арендовать с использованием строго для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Неправильная конструкция договора создаёт налоговые риски и споры о выселении фактических жильцов.
Укажите жилое помещение, срок и плату, перечислите граждан, которые будут проживать, — конструктор сформирует договор с условиями о содержании, коммунальных платежах и ответственности за действия проживающих.
Использование жилого помещения под офис или иные нежилые цели запрещено и даёт собственнику право расторгнуть договор; ответственность за нарушение несёт арендатор. Пропишите порядок доступа арендодателя и состав проживающих.
Комментарии юриста к пунктам
Как заполнить и применить документ. В готовый файл эти пояснения не попадают.
Предмет Договора
Предмет считается согласованным только тогда, когда помещение можно опознать: адрес, кадастровый номер и площадь должны совпадать с выпиской ЕГРН. Договор с расхождением в площади или без кадастрового номера суд признаёт незаключённым, и взыскать по нему ни плату, ни убытки не получится.
Правовая природа Договора и статус Арендатора
Это главная развилка всего документа. Гражданину жильё сдаётся по договору найма (глава 35 ГК РФ), юридическому лицу – по договору аренды, и только под проживание граждан. Названный «арендой» договор с гражданином суд переквалифицирует в наём: тогда перестают работать статьи 619 и 620 ГК РФ, а расторжение идёт по правилам статьи 687 ГК РФ, гораздо более жёстким для наймодателя. Обратная ошибка – регистрация фирмы по адресу арендованной квартиры – это уже нарушение назначения жилого помещения.
Основание распоряжения Помещением и права третьих лиц
Проверьте выписку ЕГРН на дату подписания и согласие второго супруга, если помещение приобретено в браке. Отдельно спросите о зарегистрированных в квартире лицах: право пользования, сохранённое за бывшим членом семьи собственника, договором аренды не прекращается и всплывает уже после заселения.
Ответственность Арендатора за проживающих
Формулировка «как за свои собственные» принципиальна: без неё арендодателю придётся судиться не с компанией-арендатором, а с конкретным жильцом, у которого чаще всего нечего взыскивать.
Государственная регистрация Договора
Пункт 2 статьи 609 ГК РФ требует регистрации аренды недвижимости, если закон не установил иного; специального изъятия для жилых помещений в законе нет – исключение по сроку от года статья 651 ГК РФ делает только для зданий и сооружений. Практика по квартирам неоднородна, поэтому долгосрочный договор безопаснее зарегистрировать: незарегистрированный договор не противопоставляется новому собственнику, и при продаже квартиры арендатор рискует выселением.
Передача Помещения Арендатору
Акт приёма-передачи – не формальность, а главное доказательство в будущем споре о состоянии квартиры. Всё, что не описано в акте на входе, при выезде считается испорченным арендатором; всё, что описано, – принято арендодателем как есть.
Изменение размера платы
Ограничение «не чаще одного раза в год» установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ и обходится формулировкой об автоматической индексации – суды считают такое изменение согласованным заранее. Потолок повышения в процентах защищает арендатора лучше, чем сам запрет.
Приборы учёта
Показания счётчиков в акте на входе и на выходе закрывают самый частый спор при выезде. Без них арендодатель получает квитанцию за два месяца уже после возврата ключей и не может доказать, чьё это потребление.
Платежи, остающиеся на Арендодателе
Взнос на капитальный ремонт – обязанность собственника в силу закона. Попытка переложить его на арендатора отдельной строкой в счёте регулярно всплывает и так же регулярно снимается судом.
Удержание из платежа
Нормальный износ лежит на собственнике: вытертый за год ламинат и выцветшие обои удержанию не подлежат. Удерживать можно только то, что подтверждено документом – сметой, заказ-нарядом, квитанцией. Расчёт «на глаз» в акте суд не принимает, и платёж придётся вернуть целиком.
Доступ Арендодателя в Помещение
Право осмотра без ограничения частоты и без предупреждения – самый спорный пункт таких договоров. Собственник, входящий в квартиру своим ключом в отсутствие жильцов, лишает арендатора владения, а это уже основание требовать уменьшения платы и расторжения договора.
Переустройство и перепланировка
Ответственность за самовольную перепланировку несёт собственник, а не жилец: предписание и требование о приведении в прежнее состояние придут именно ему. Поэтому запрет в договоре нужен арендодателю, а не арендатору.
Улучшения Помещения
Устная договорённость о ремонте «в счёт платы» не работает: без письменного согласия с перечнем работ и сметой арендатор не взыщет ни рубля, а арендодатель получит квартиру с чужой отделкой. Согласуйте смету до начала работ, а не по факту.
Снижение неустойки
Неустойка в 1 % в день выглядит внушительно, но взыскивается редко: суд снижает её до ставки, сопоставимой с ключевой. Работающий ориентир – 0,1 % в день с потолком в 10 % от суммы долга.
По требованию Арендодателя
Пропуск письменного предупреждения – самая частая причина отказа в иске о расторжении. Статья 619 ГК РФ требует его прямо, и суд не рассматривает по существу требование, заявленное без предупреждения с разумным сроком на исправление.
Односторонний внесудебный отказ от Договора
Право на немотивированный внесудебный отказ действует, только если оно прямо записано в договоре. Без этого пункта досрочно выйти из срочного договора можно лишь через суд по основаниям статей 619 и 620 ГК РФ – то есть месяцами.
Заверения об обстоятельствах
Заверение об отсутствии неузаконенной перепланировки стоит дороже всех остальных: обнаруженная самовольная перепланировка блокирует регистрацию долгосрочного договора и может закончиться предписанием привести квартиру в прежний вид уже во время аренды.
Частые вопросы
Документ «Договор аренды жилого помещения» действителен по закону?
Да. Базовый документ составлен по действующим нормам РФ и содержит все существенные условия. Премиум-пункты добавляют защитные условия (неустойка, порядок споров и т.п.).
Сколько стоит и что входит в цену?
Готовый документ – 299 ₽, разовая оплата или по подписке. В цену входят все четыре формата – DOCX, PDF, ODT и RTF – без водяного знака, с бессрочным доступом в кабинете. Бесплатно и без регистрации: прочитать весь текст на экране. Пустой бланк для печати от руки пришлём на почту, тоже бесплатно.
Нужно ли заверять у нотариуса?
Для большинства бытовых договоров нотариальное заверение не требуется. Если оно необходимо в вашем случае, документ полностью готов к нотариусу.
Обновляется ли шаблон при изменении закона?
Да. При изменении законодательства шаблон обновляется, а вы получаете уведомление с предложением пересоздать документ.
Нормативная база
-
ГК РФ ст. 606 — Договор аренды
-
ГК РФ ст. 607 — Объекты аренды
-
ГК РФ ст. 288 — Собственность на жилое помещение
-
ЖК РФ ст. 17 — Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
-
ЖК РФ ст. 30 — Права и обязанности собственника жилого помещения
-
ГК РФ ст. 671 — Договор найма жилого помещения
-
ГК РФ ст. 608 — Арендодатель
-
ГК РФ ст. 613 — Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
-
ГК РФ ст. 617 — Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
-
ГК РФ ст. 1064 — Общие основания ответственности за вред
-
ГК РФ ст. 610 — Срок договора аренды
-
ГК РФ ст. 609 — Форма и государственная регистрация договора аренды
-
218-ФЗ ст. 51 — Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом
-
ГК РФ ст. 621 — Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
-
ГК РФ ст. 611 — Предоставление имущества арендатору
-
ГК РФ ст. 612 — Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
-
ГК РФ ст. 614 — Арендная плата
-
ГК РФ ст. 450 — Основания изменения и расторжения договора
-
ЖК РФ ст. 154 — Структура платы за жилое помещение и КУ
-
ЖК РФ ст. 153 — Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
-
ГК РФ ст. 210 — Бремя содержания имущества
-
ЖК РФ ст. 158 — Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
-
ЖК РФ ст. 169 — Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
-
ГК РФ ст. 381.1 — Обеспечительный платёж
-
ГК РФ ст. 622 — Возврат имущества при прекращении договора
-
ГК РФ ст. 615 — Пользование арендованным имуществом
-
ГК РФ ст. 616 — Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
-
ЖК РФ ст. 26 — Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
-
ЖК РФ ст. 25 — Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
-
ГК РФ ст. 623 — Улучшения арендованного имущества
-
ГК РФ ст. 330 — Неустойка
-
ГК РФ ст. 15 — Возмещение убытков
-
ГК РФ ст. 395 — Проценты за пользование чужими денежными средствами
-
ГК РФ ст. 333 — Уменьшение неустойки
-
ГК РФ ст. 453 — Последствия изменения и расторжения
-
ГК РФ ст. 619 — Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
-
ГК РФ ст. 620 — Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
-
ГК РФ ст. 450.1 — Отказ от договора (исполнения договора)
-
ГК РФ ст. 310 — Недопустимость одностороннего отказа
-
ГК РФ ст. 401 — Основания ответственности за нарушение обязательств
-
ГК РФ ст. 416 — Прекращение обязательства невозможностью исполнения
-
ГК РФ ст. 431.2 — Заверения об обстоятельствах
-
152-ФЗ ст. 6 — Условия обработки персональных данных
-
ГК РФ ст. 165.1 — Юридически значимые сообщения
-
ГК РФ ст. 434 — Форма договора
-
ГК РФ ст. 452 — Порядок изменения и расторжения договора