Оформление купли-продажи квартиры — это последовательность из проверки объекта, согласования условий, подписания договора, безопасного расчёта и регистрации перехода права в ЕГРН. Право собственности у покупателя возникает не в момент подписания договора, а с момента записи в реестре. Разберём порядок, чтобы сделка прошла без сюрпризов.
Шаг 1. Проверка объекта и продавца
До сделки закажите свежую выписку из ЕГРН, сверьте собственника, характеристики и обременения. Проверьте документ-основание и историю переходов права, отсутствие арестов, зарегистрированных лиц и долгов по ЖКХ. Если продавец в браке, а квартира приобреталась в браке — нужно согласие супруга. Опора на данные ЕГРН усиливает вашу позицию как добросовестного приобретателя.
Шаг 2. Задаток и предварительный договор
Если сделку нужно отложить (ждёте одобрения ипотеки, выхода продавца из другой сделки), отношения фиксируют предварительным договором с задатком. Задаток выполняет обеспечительную функцию: при срыве по вине покупателя остаётся у продавца, по вине продавца — возвращается вдвойне. Оформляйте предварительный договор письменно и прямо называйте сумму задатком (см. понятие задаток).
Шаг 3. Договор купли-продажи
Существенные условия договора продажи квартиры — предмет (точное описание с кадастровым номером) и цена. Кроме того, укажите: порядок и сроки расчётов; сроки передачи квартиры и снятия с регистрационного учёта проживающих; отсутствие обременений и задолженностей; ответственность сторон. Составьте договор купли-продажи с полной реальной ценой: занижение ради налога лишает защиты при споре.
Шаг 4. Безопасные расчёты
Стройте расчёты так, чтобы деньги переходили продавцу после регистрации перехода права: используйте аккредитив, счёт эскроу или банковскую ячейку с условиями доступа. Момент и порядок оплаты чётко пропишите в договоре. Это защищает от ситуации, когда деньги переданы, а право не зарегистрировано, или наоборот.
Шаг 5. Регистрация в ЕГРН
Документы подают через МФЦ или в электронном виде; регистрацию проводит Росреестр. Право собственности у покупателя возникает с момента внесения записи в ЕГРН — это единственное доказательство зарегистрированного права (см. понятие государственная регистрация прав на недвижимость). За регистрацию уплачивается госпошлина. При наличии оснований регистрация может приостанавливаться.
Шаг 6. Передача квартиры
Фактическую передачу оформляют актом приёма-передачи: фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков и отсутствие долгов. Без акта продавец формально не считается исполнившим обязанность передать объект, а у покупателя нет доказательства состояния квартиры на момент передачи.
Чек-лист сделки
- Проверить квартиру и продавца по ЕГРН и документам-основаниям.
- При отсрочке — предварительный договор с задатком.
- Составить договор с полной ценой и существенными условиями.
- Рассчитаться через аккредитив, эскроу или ячейку — после регистрации.
- Зарегистрировать переход права и подписать акт приёма-передачи.
Покупка в ипотеку: особенности
При покупке в ипотеку в сделке участвует банк. Квартира становится предметом залога, и ипотека регистрируется в ЕГРН как обременение одновременно с переходом права. Банк проверяет объект и предъявляет требования к сделке, а расчёты нередко идут через аккредитив или эскроу. Пока кредит не погашен, распоряжаться квартирой (продать, подарить) можно только с согласия банка. После полной выплаты обременение снимается по заявлению.
Налоги и вычеты сторон
У сделки есть налоговые последствия. Продавец платит НДФЛ с дохода от продажи, если владел квартирой меньше минимального срока (по общему правилу три или пять лет в зависимости от оснований приобретения); уменьшить налог можно на имущественный вычет или на подтверждённые расходы на покупку. Покупатель, напротив, вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья и вычет на проценты по ипотеке — то есть вернуть часть уплаченного НДФЛ. Поэтому сохраняйте все документы по сделке: они понадобятся и для налога, и для вычета.
Материнский капитал и доли детей
Отдельный риск — квартиры, при покупке которых использовался материнский капитал. В таких случаях родители обязаны выделить доли детям. Если доли не выделены, а квартиру продают, сделку впоследствии можно оспорить в интересах детей. Если же доли детям уже выделены, для продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства. Поэтому, покупая жильё, узнавайте, не приобреталось ли оно с использованием материнского капитала.
Аванс или задаток при предоплате
Внося предоплату, чётко определите её природу. Задаток выполняет обеспечительную функцию: при срыве сделки по вине покупателя остаётся у продавца, по вине продавца — возвращается вдвойне. Аванс такой функции не несёт и просто возвращается или засчитывается в цену. Если в документе прямо не написано «задаток», переданную сумму суд, скорее всего, сочтёт авансом. Поэтому природу предоплаты фиксируют в предварительном договоре.
Если сделка сорвалась
Когда сделка не состоялась, судьба предоплаты зависит от её вида и причины срыва. При авансе сумму, как правило, возвращают покупателю. При задатке действует правило о его удержании или двойном возврате в зависимости от того, чья вина. Спор о возврате предоплаты решается по условиям предварительного договора, поэтому важно, чтобы в нём были прописаны срок заключения основной сделки и последствия её несовершения.
Итог: безопасная сделка — это проверка, продуманный договор, защищённые расчёты и регистрация в ЕГРН. Соберите договор купли-продажи квартиры в конструкторе и не забудьте про акт приёма-передачи.