Продажа квартиры срывается чаще всего не из-за цены, а из-за документов: покупатель с ипотекой ждать не будет, а забытое согласие супруга всплывает прямо у регистратора. Вот полный список — от обязательного минимума до бумаг, которые попросит осторожный покупатель.
- Паспорта всех собственниковоригиналы на сделку; для несовершеннолетних — свидетельства о рождении
- Выписка из ЕГРНподтверждает право собственности и отсутствие обременений; свежая, до 30 дней
Заказать выписку ЕГРН онлайнГосуслуги ↗
- Правоустанавливающий документдоговор купли-продажи, ДДУ, дарение, свидетельство о наследстве — то, по чему квартира стала вашей
- Нотариальное согласие супругаесли квартира куплена в браке, даже после развода Согласие супруга на сделкубесплатно
- Разрешение органа опекиесли среди собственников несовершеннолетний или недееспособный
- Справка о зарегистрированных лицахМФЦ или управляющая компания; покупатель захочет «юридически пустую» квартиру
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУУК/ТСЖ + капремонт (фонд капремонта)
- Технический паспорт / поэтажный планнужен банку покупателя при ипотеке; проверит неузаконенную перепланировку
- Справки ПНД и НДне обязательны, но покупатели всё чаще просят у продавцов старше 65 лет и при сделках по доверенности
- Договор купли-продажи и акт передачиподписываются на сделке Договор купли-продажи недвижимости299 ₽
Что оформляется на самой сделке
Договор купли-продажи — главный документ: в нём цена, порядок расчётов (аккредитив или эскроу, не «наличные под расписку»), заверения продавца и сроки освобождения квартиры. Акт приёма-передачи подписывайте только при фактической передаче ключей — с него на покупателя переходят риски и коммунальные платежи Акт приёма-передачи имущества199 ₽.
Нотариус обязателен, если продаётся доля в праве, квартира несовершеннолетнего или по сделке участвует опека. В остальных случаях достаточно простой письменной формы с регистрацией перехода права в Росреестре — подать можно через МФЦ, срок регистрации 7–9 рабочих дней Росреестр — регистрация правРосреестр ↗.
Подводные камни
Согласие супруга — самая дорогая забывчивость: без него Росреестр зарегистрирует переход с отметкой об оспоримости, и покупатель либо откажется, либо потребует скидку. Использованный маткапитал означает обязательные доли детей — их нарушение оспаривает прокуратура. Занижение цены в договоре «для налогов» лишает покупателя защиты на разницу, а вам грозит доначислением: налог всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости (НК РФ ст. 214.10НДФЛ при продаже недвижимости: 70% кадастровой стоимости).