С землёй главный риск — не мошенники, а статус самого участка: категория, вид разрешённого использования и границы. Купить «участок под дом», на котором строить нельзя, — классика, от которой спасают документы.
- Выписка ЕГРНсобственник, обременения, аресты; закажите сами
Выписка из ЕГРНГосуслуги ↗
- Категория земли и ВРИ«земли населённых пунктов» + ИЖС/ЛПХ — можно строить дом; сельхозземля под садоводство — только садовый дом
- Межевание (границы в ЕГРН)участок «без координат границ» — источник войн с соседями; требуйте межевания до сделки
- Публичная кадастровая картазоны с особыми условиями: ЛЭП, газопровод, водоохранная зона, приаэродромная — могут запретить стройку
Публичная кадастровая карта (НСПД)Росреестр ↗
- Согласие супруга продавцанотариальное, если участок куплен в браке Согласие супруга на сделкубесплатно
- Долги и банкротство продавцаФССП и Федресурс
- Постройки на участкеоформлены ли: незарегистрированный дом — торг и риски сноса
- Договор купли-продажицена, описание участка по ЕГРН, заверения продавца Договор купли-продажи недвижимости299 ₽
- Акт приёма-передачиосмотр границ на местности с кадастровыми знаками Акт приёма-передачи имущества199 ₽
- Регистрация в Росреестречерез МФЦ; земля + дом переходят только вместе (принцип единства судьбы, ЗК РФ ст. 35Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружениест. 35 ЗК РФ[/ref])
Оформление «своей» неоформленной земли
Дачная амнистия (продлена до 2031 года): дом и участок в СНТ или ИЖС оформляются по декларации и техплану без разрешений на строительство. Участок «в пользовании с советских времён» — оформляется через администрацию (бесплатное предоставление по фактическому пользованию для ряда случаев) или судебное признание права. Аренда муниципальной земли с правом выкупа — отдельный маршрут: заявление в администрацию, аукцион либо выкуп под существующим объектом Договор аренды земельного участка299 ₽.
Налог продавца — как с недвижимостью: 5 лет владения (3 — при наследстве/дарении от близких), вычет 1 млн ₽ или расходы.