Договор аренды можно расторгнуть досрочно — по соглашению сторон, по инициативе одной стороны через суд при нарушении или односторонним отказом, если договор бессрочный. Основания для арендатора и арендодателя различаются, а суду обычно предшествует письменное предупреждение. Разберём, как правильно расторгнуть аренду и не нарушить процедуру.
Три способа расторжения
Аренду, как и любой договор, можно прекратить: по соглашению сторон; по решению суда по требованию одной стороны при существенном нарушении; односторонним отказом, если договор заключён на неопределённый срок или право на отказ предусмотрено договором. Самый простой путь — соглашение: если обе стороны согласны, оформляют соглашение о расторжении и подписывают акт возврата помещения.
Основания для арендодателя
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения через суд, если арендатор (статья 619 ГК РФ): пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не проводит капитальный ремонт, если это его обязанность. Договором можно установить и дополнительные основания. Перед обращением в суд арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение.
Основания для арендатора
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения через суд, если (статья 620 ГК РФ): арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия в пользовании; имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, которые не были оговорены; арендодатель не проводит капитальный ремонт, когда обязан; имущество стало непригодным для использования не по вине арендатора. Договором можно предусмотреть и другие основания для арендатора.
Письменное предупреждение
Досрочному расторжению по требованию стороны в суде, как правило, предшествует письменное предупреждение другой стороны о необходимости исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Только после отказа или неполучения ответа в срок можно обращаться в суд. Пропуск этого этапа приведёт к тому, что суд не примет иск или оставит его без рассмотрения.
Отказ от бессрочного договора
Если договор аренды заключён на неопределённый срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если иной срок не установлен договором (статья 610 ГК РФ). Здесь суд не нужен: договор прекращается по истечении срока предупреждения. Оформляется уведомление о расторжении.
Возврат имущества
При прекращении аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Возврат оформляют актом, фиксируя состояние и показания счётчиков. Если арендатор не возвращает имущество вовремя, арендодатель вправе требовать внесения платы за всё время просрочки возврата и возмещения убытков. Поэтому дату и порядок возврата важно согласовать и задокументировать.
Чек-лист
- Выбрать способ: соглашение, суд или отказ от бессрочного договора.
- Для суда — проверить наличие законного основания.
- Направить письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор.
- Для бессрочного договора — уведомить за 1 месяц (недвижимость — за 3).
- Оформить возврат имущества актом с фиксацией состояния.
Депозит и улучшения при расторжении
При расторжении аренды важно решить судьбу обеспечительного платежа и улучшений. Депозит возвращается арендатору за вычетом подтверждённой задолженности и ущерба сверх нормального износа. С улучшениями сложнее: отделимые улучшения арендатор вправе забрать, а стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, по общему правилу подлежит возмещению после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором. Улучшения без согласия арендодателя возмещению не подлежат. Поэтому вопросы депозита и улучшений стоит урегулировать в договоре заранее.
Расторжение по соглашению сторон
Самый простой и бесконфликтный путь — расторжение по соглашению сторон, когда и арендатор, и арендодатель готовы прекратить аренду. Стороны подписывают соглашение о расторжении, где фиксируют дату прекращения, порядок возврата помещения, судьбу депозита и взаиморасчёты, и оформляют акт возврата. Этот вариант не требует ни оснований, ни обращения в суд, ни соблюдения сроков предупреждения. Поэтому, если обе стороны согласны расстаться, всегда предпочтительнее оформить расторжение соглашением, а не искать основания для одностороннего расторжения.
Итог: аренду расторгают по соглашению, через суд при нарушении или отказом от бессрочного договора, соблюдая предупреждение и порядок возврата. Подготовьте уведомление о расторжении или соглашение о расторжении в конструкторе.