Субаренда — это передача арендатором арендованного имущества или его части в аренду третьему лицу. Она удобна, когда помещение используется не полностью, но несёт риски: без согласия арендодателя субаренда недействительна, а при прекращении основного договора она автоматически заканчивается. Разберём, как оформить субаренду и на что обратить внимание, чтобы не остаться без помещения.
Что такое субаренда
При субаренде арендатор по основному договору становится «арендодателем» для субарендатора, но при этом сам остаётся ответственным перед собственником по основному договору. То есть арендатор отвечает перед арендодателем за состояние имущества и внесение платы независимо от того, платит ли ему субарендатор. Это ключевое: субаренда не снимает с арендатора его обязанностей по основному договору.
Согласие арендодателя обязательно
Сдать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя (статья 615 ГК РФ). Согласие может быть дано заранее в самом договоре аренды или получено отдельно в письменной форме. Субаренда без согласия собственника неправомерна: арендодатель вправе потребовать расторжения основного договора и возмещения убытков. Поэтому согласие оформляют письменно и хранят вместе с договором.
Срок субаренды
Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок основного договора аренды. Это логично: арендатор не может передать больше прав, чем имеет сам. Если основной договор заключён на 11 месяцев, субаренда возможна в этих пределах. К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом, включая вопросы формы и регистрации при длительном сроке.
Главный риск: прекращение основного договора
Самый серьёзный риск субарендатора — досрочное прекращение основного договора аренды. По общему правилу при этом прекращается и субаренда. Но закон защищает добросовестного субарендатора: при досрочном прекращении договора аренды он вправе заключить договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании, на условиях, соответствующих прекращённому договору, в пределах оставшегося срока субаренды (статья 618 ГК РФ). Это важная гарантия, о которой стоит знать.
Что проверить субарендатору
Перед заключением субаренды субарендатору стоит проверить: есть ли у арендатора действующий договор аренды и не истекает ли он скоро; получено ли согласие собственника на субаренду; какие обязанности по содержанию и оплате возлагаются на субарендатора; порядок возврата помещения. Полезно ознакомиться с основным договором, чтобы понимать пределы своих прав и риски.
Что предусмотреть в договоре
В договоре субаренды чётко опишите предмет (какое именно помещение или его часть), размер и порядок платы, срок, обязанности по содержанию и коммунальным, порядок расторжения и возврата. Отдельно урегулируйте, что происходит при прекращении основного договора и как стороны уведомляют друг друга об изменениях. Приёмку помещения оформляйте актом.
Чек-лист
- Получить письменное согласие арендодателя на субаренду.
- Заключить субаренду на срок не больше основного договора.
- Проверить действующий основной договор и его срок.
- Учесть риск прекращения субаренды при расторжении аренды.
- Чётко описать предмет, плату, срок и порядок возврата, подписать акт.
Ответственность перед арендодателем
При субаренде важно помнить: перед собственником по основному договору отвечает арендатор, а не субарендатор. Если субарендатор повредил имущество или не платит, собственник предъявляет требования к арендатору, а тот уже — к субарендатору по договору субаренды. Поэтому арендатор заинтересован тщательно проверять субарендатора и включать в договор субаренды обеспечительный платёж, ответственность за просрочку и порядок возврата помещения. Это защищает его от ситуации, когда он остаётся должен собственнику из-за действий субарендатора.
Как оформить согласие арендодателя
Согласие собственника на субаренду можно оформить двумя способами: заранее прописать в самом договоре аренды право арендатора сдавать имущество в субаренду или получить отдельное письменное согласие перед заключением договора субаренды. Устного согласия недостаточно: при споре его сложно доказать. В согласии желательно указать, на какой объект, на какой срок и на каких условиях оно даётся. Наличие письменного согласия — обязательное условие действительности субаренды и защита для всех сторон.
Итог: субаренда возможна только с согласия собственника и в пределах срока основного договора, а её судьба зависит от аренды. Соберите договор субаренды в конструкторе, предварительно получив согласие арендодателя.