Когда квартиру снимает гражданин для проживания, это оформляется договором найма жилого помещения, а не аренды. Эти договоры часто путают, хотя между ними есть юридические различия. Разберём, чем наём отличается от аренды, какие условия важны, на какой срок заключается договор и как защитить обе стороны.
Наём или аренда: в чём разница
Различие — в том, кто снимает жильё. Если жильё передаётся во владение и пользование гражданину для проживания, заключается договор найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ). Если же жильё арендует юридическое лицо, заключается договор аренды, но и тогда организация может использовать помещение только для проживания граждан. Для сдачи квартиры обычному жильцу-физлицу правильный договор — именно наём.
Виды найма
Наём бывает коммерческим (обычная сдача квартиры за плату, регулируется ГК) и социальным (наём государственного и муниципального жилья, регулируется ЖК). В этой статье речь о коммерческом найме — самом распространённом при сдаче частного жилья. Наймодателем выступает собственник, нанимателем — гражданин; вместе с ним могут постоянно проживать указанные в договоре лица.
Существенные условия
В договоре найма важно определить: предмет — конкретное жилое помещение (адрес, характеристики); размер и порядок внесения платы за наём; срок; перечень лиц, постоянно проживающих с нанимателем; порядок оплаты коммунальных услуг; условия содержания и ремонта. Чёткое описание предмета и платы — основа договора. Полезно приложить опись имущества и зафиксировать показания счётчиков актом при заселении.
Срок договора
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (статья 683 ГК РФ). Договор на срок до одного года считается краткосрочным, и к нему не применяется ряд гарантий нанимателя. По окончании срока у нанимателя по общему правилу есть преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Защита наймодателя
Наймодателю важно предусмотреть: обеспечительный платёж (депозит) на случай ущерба или долга; ответственность нанимателя за состояние жилья и своевременную оплату; порядок и основания расторжения; запрет или условия проживания других лиц и сдачи в поднаём. Приёмку и возврат жилья оформляют актом с описью. Это снижает риски порчи имущества и неоплаты.
Защита нанимателя
Наниматель защищён рядом гарантий: наймодатель не вправе произвольно менять условия и повышать плату в течение срока, если это не предусмотрено договором; досрочное расторжение по инициативе наймодателя возможно только по установленным основаниям и через суд. Одностороннее выселение и смена замков недопустимы. Поэтому нанимателю важно, чтобы договор был письменным и фиксировал согласованную плату и срок.
Нужна ли регистрация
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Краткосрочный наём (до года) регистрировать не нужно. Кроме того, наниматель, проживающий длительно, оформляет регистрацию по месту пребывания. Поэтому срок договора влияет и на необходимость регистрации обременения.
Чек-лист
- Для жильца-физлица заключать договор найма, а не аренды.
- Описать предмет (жильё), размер и порядок платы, срок, проживающих лиц.
- Предусмотреть депозит, ответственность и основания расторжения.
- Оформить приёмку жилья актом с описью имущества.
- Наём на год и более — зарегистрировать обременение; краткосрочный — нет.
Расторжение договора найма
Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель же может расторгнуть договор досрочно только через суд и по установленным основаниям: невнесение платы за установленный период, разрушение или порча жилья, использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. Одностороннее выселение нанимателя, смена замков и вывоз его вещей недопустимы. Поэтому наниматель защищён от произвольного расторжения, а наймодателю для досрочного прекращения нужны законные основания и суд.
Поднаём и временные жильцы
Наниматель вправе с согласия наймодателя передать часть или всё жильё в поднаём — по договору поднайма, но ответственным перед наймодателем остаётся сам наниматель. Также наниматель и проживающие с ним лица могут разрешить безвозмездное проживание временным жильцам, предварительно уведомив наймодателя, который вправе запретить это при несоблюдении норм площади. Срок проживания временных жильцов ограничен, и они не приобретают самостоятельного права пользования жильём. Поэтому вопросы поднайма и временных жильцов важно согласовывать с наймодателем и фиксировать в договоре.
Итог: сдача жилья гражданину оформляется договором найма с чёткими условиями о предмете, плате и сроке и защитой обеих сторон. Соберите договор найма жилья в конструкторе.