Ипотека — это кредит под залог недвижимости, и у заёмщика по нему есть важные права: досрочно гасить кредит, отказываться от навязанных услуг, брать ипотечные каникулы в трудной ситуации. Разберём права ипотечного заёмщика и то, при каких условиях банк может обратить взыскание на квартиру.
Что такое ипотека
Ипотека — это залог недвижимости (чаще всего приобретаемой квартиры) в обеспечение возврата кредита (регулируется законом об ипотеке и общими нормами о залоге). Квартира остаётся в собственности и пользовании заёмщика, но обременена залогом в пользу банка: распоряжаться ею (продать, подарить) можно только с согласия банка, пока кредит не погашен. При погашении кредита обременение снимается.
Право на досрочное погашение
Заёмщик вправе досрочно погасить ипотечный кредит — полностью или частично, уведомив банк в установленный срок. При досрочном возврате проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом, а взимание штрафов и повышенных комиссий именно за досрочное погашение неправомерно. Досрочное погашение существенно сокращает переплату, и банк не может его ограничивать. При частичном погашении банк пересчитывает график.
Отказ от навязанных услуг
Банк не вправе обусловливать выдачу ипотеки покупкой необязательных дополнительных услуг. Обязательным по закону является лишь страхование предмета залога (самой квартиры). Страхование жизни и здоровья, титула и прочие — как правило, добровольные: от них можно отказаться в период охлаждения и вернуть премию, а при досрочном погашении — часть премии за неиспользованный период. При этом отказ от добровольной страховки может повлиять на ставку, если это предусмотрено договором.
Ипотечные каникулы
В трудной жизненной ситуации заёмщик вправе воспользоваться ипотечными каникулами — по установленным основаниям (потеря работы, снижение дохода, болезнь и др.) получить отсрочку или уменьшение платежей на определённый срок по единственному жилью в пределах установленной суммы кредита. В период каникул нельзя обращать взыскание на заложенное жильё. Оформляется заявление об ипотечных каникулах. Это важная защита при временных финансовых трудностях.
Когда банк может забрать квартиру
При систематическом неисполнении обязательств банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. Особенность ипотеки: взыскание возможно даже на единственное жильё, если оно заложено по ипотеке, — исполнительский иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру не распространяется. Однако при незначительном нарушении (небольшая просрочка, крайне малая часть долга) в обращении взыскания может быть отказано. Квартира реализуется с торгов, а излишек после погашения долга возвращается заёмщику.
Права при продаже и рефинансировании
Заёмщик вправе рефинансировать ипотеку — взять новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого. Также можно продать заложенную квартиру с согласия банка, погасив кредит из выручки. Материнский капитал и налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку также доступны. Поэтому у ипотечного заёмщика есть инструменты снизить нагрузку и распорядиться жильём даже до полного погашения.
Чек-лист
- Использовать право на досрочное погашение без штрафов.
- Отказаться от навязанных добровольных страховок, учитывая влияние на ставку.
- При трудностях — оформить ипотечные каникулы по единственному жилью.
- Помнить: взыскание возможно и на единственное ипотечное жильё.
- Рассмотреть рефинансирование, налоговый вычет и продажу с согласия банка.
Материнский капитал и ипотека
Средства материнского капитала можно направить на ипотеку — на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов. Важное условие: при использовании маткапитала возникает обязанность выделить доли в жилье всем членам семьи, включая детей, после снятия обременения. Невыполнение этой обязанности влечёт претензии со стороны органов и риск оспаривания последующих сделок с жильём. Поэтому, погашая ипотеку материнским капиталом, важно заранее учитывать обязанность оформить доли на детей и супруга.
Что делать при просрочке
При финансовых трудностях не стоит доводить до обращения взыскания. Заёмщику доступны инструменты: ипотечные каникулы, реструктуризация долга (изменение графика, снижение платежа, отсрочка) по соглашению с банком, рефинансирование под меньшую ставку. Обращаться в банк лучше до образования серьёзной просрочки, а не после. При невозможности платить в крайнем случае квартиру можно продать с согласия банка, погасив кредит из выручки, что выгоднее принудительной реализации с торгов. Поэтому при первых признаках проблем важно действовать на опережение.
Итог: у ипотечного заёмщика есть права на досрочное погашение, отказ от навязанного и каникулы, но заложенную квартиру банк может взыскать при существенном нарушении. Подготовьте заявление об ипотечных каникулах в конструкторе.